Арендные каникулы: бесплатный период без налоговых сюрпризов

Моя позиция: «бесплатно» и «платим позже» — разные сделки

Слова «арендные каникулы» в Налоговом кодексе нет. Поэтому название пункта договора инспектору неинтересно. Он посмотрит, возникла ли у арендатора обязанность что-либо отдать за право пользоваться помещением в первые месяцы. Если обязанности нет, это безвозмездно полученное имущественное право. И вот здесь бухгалтерская романтика про «льготный старт» заканчивается.

Я не советую называть бесплатными месяцы, которые бизнес на самом деле собирается оплатить позднее. Если стороны договорились о цене аренды за весь срок, а первые платежи просто перенесли на более поздние месяцы, так и пишите: определите общую цену или ежемесячную цену за весь срок и отдельный график оплаты. ГК РФ позволяет сторонам самостоятельно установить размер, условия и сроки внесения арендной платы.

Настоящие каникулы тоже возможны. Например, арендодатель сознательно даёт три месяца без платы, чтобы арендатор сделал ремонт и запустил магазин. Но тогда я считаю правильным не прятать смысл сделки за словами «нулевая ставка»: у арендатора появляется внереализационный доход от безвозмездного пользования, а у арендодателя на ОСНО — вопрос НДС. Неприятно? Да. Зато это честная и защищаемая картина.

• Отсрочка: плата за первые месяцы начисляется, но срок её оплаты перенесён.
• Скидка: цена за весь срок снижена, но договор остаётся единым возмездным.
• Безвозмездное пользование: за конкретный период у арендатора нет встречной обязанности.
• Зачёт ремонта в аренду: это не каникулы, а встречное предоставление, которое надо отдельно оценить и оформить.

Если период действительно бесплатный: что делает арендатор

Для налога на прибыль безвозмездно полученное имущественное право относится к внереализационным доходам по пункту 8 статьи 250 НК РФ. Право пользования помещением — именно имущественное право. Его стоимость определяют по рыночной цене аренды сопоставимого объекта с учётом статьи 105.3 НК РФ. Нельзя поставить символический рубль: получатель должен документально подтвердить цену либо заказать независимую оценку.

Доход при методе начисления признают на последнее число соответствующего отчётного или налогового периода — это следует из подпункта 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ. На практике я рекомендую считать его ежемесячно: взять рыночную месячную ставку, собрать подборку сопоставимых предложений на нужную дату, учесть площадь, район, состояние и назначение помещения. Одно объявление из интернета без адреса и даты — слабая защита.

Арендного расхода в бесплатные месяцы нет: подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ позволяет учесть именно арендные платежи. На УСН «доходы минус расходы» вывод ещё жёстче: плата за аренду предусмотрена подпунктом 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ, но расход возникает только после оплаты по пункту 2 статьи 346.17 НК РФ. Ноль заплатили — ноль списали. При этом доход от безвозмездного права пользования УСН тоже не обходит: статья 346.15 отсылает к внереализационным доходам статьи 250 НК РФ.

Исключения из статьи 251 НК РФ бывают, но для обычной коммерческой аренды между двумя ООО обычно не подходят. Не стоит успокаивать себя тем, что арендодатель и арендатор взаимозависимы или имеют общего собственника. Сам по себе этот факт бесплатное пользование от налога не освобождает.

• Определите рыночную ставку именно на период каникул.
• Сохраните подборку сопоставимых объектов, расчёт и акт передачи помещения.
• Включайте рыночную стоимость права пользования в доход арендатора.
• Не отражайте одновременно расчётный доход и арендный расход: в бесплатный период второго нет.

Что делает арендодатель: прибыль, НДС и опасная привычка ставить ноль

У арендодателя на ОСНО бесплатное предоставление помещения — оказание услуги без оплаты. Для НДС такая операция признаётся реализацией: подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ прямо приравнивает безвозмездное оказание услуг к реализации. Базу определяют исходя из рыночных цен по пункту 2 статьи 154 НК РФ. В 2026 году общая ставка НДС составляет 22 процента; её повышение действует с 1 января 2026 года.

Важно не перепутать базу и сам налог. Если рыночная аренда за три бесплатных месяца составляет 900 000 рублей без НДС, база — 900 000 рублей, а НДС по ставке 22 процента — 198 000 рублей. Если рыночная цена известна как сумма «с НДС», применяется расчётная ставка 22/122. Арендатор вычет по такому НДС обычно не заявляет: счёт-фактура выставлен не в связи с приобретением им облагаемой услугой за плату, а налог арендодатель исчисляет за собственный счёт при безвозмездной реализации.

Для налога на прибыль арендодатель не создаёт выручку из несуществующей арендной платы. Но расходы на содержание помещения нужно оценивать через общие требования статьи 252 НК РФ: связь с деятельностью, направленной на получение дохода, и документальное подтверждение. Когда бесплатный период нужен, чтобы привлечь арендатора на долгий срок, коммерческая цель обычно объяснима. Когда помещение отдали родственному обществу без бизнес-причины и без последующей платной аренды, объяснять уже заметно тяжелее.

Арендодатель на УСН учитывает доход кассовым методом: в бесплатный период поступления нет. Но если он стал плательщиком НДС, режим УСН не отменяет отдельную обязанность по НДС. В 2026 году особенно не стоит автоматически считать любого упрощенца неплательщиком: правила и порог освобождения менялись, поэтому статус арендодателя надо проверить на дату операции.

• ОСНО: при безвозмездности определите рыночную базу по НДС.
• 2026 год: для обычной ставки используйте 22 процента, а не старые 20.
• УСН: отсутствие арендного поступления не даёт дохода по УСН, но статус по НДС проверьте отдельно.
• Оформите расчёт рыночной цены и счёт-фактуру по правилам главы 21 НК РФ.

Как оформить не бесплатный период, а отсрочку — и не создавать лишний доход

Если сторонам нужен именно мягкий старт для арендатора, а не подарок, я выбираю конструкцию с ценой за весь срок и переносом платежей. Допустим, помещение сдано на 12 месяцев, общая арендная плата — 1 200 000 рублей без НДС. В договоре установлено, что плата начисляется по 100 000 рублей за каждый месяц пользования, а платежи за январь—март арендатор перечисляет вместе с платежами за апрель—декабрь по согласованному графику. Это не бесплатные месяцы: долг за аренду возникает с первого месяца.

У арендатора на ОСНО расход признаётся в соответствии с договором и правилами метода начисления; у арендодателя доход от аренды — также по договорным периодам. В НДС арендодатель выставляет счёт-фактуру за фактически оказанные услуги аренды. У арендатора, если выполняются условия статей 171 и 172 НК РФ, появляется обычный вычет предъявленного НДС. Придётся вести задолженность, зато не нужно вычислять «выгоду» от якобы бесплатного права пользования.

На УСН отсрочка не отменяет кассовый метод. Арендатор на объекте «доходы минус расходы» не сможет списать январскую аренду в январе, если оплатит её в апреле: расход появится в апреле, когда деньги уйдут арендодателю. Это не ошибка, а нормальная разница между экономическим периодом аренды и правилами УСН.

Не пытайтесь задним числом переименовать уже случившуюся безвозмездную передачу в отсрочку. Допсоглашение должно отражать реальную волю сторон и появляться до периода, который меняет. Если ошибка обнаружена позже, сначала восстановите фактическую цепочку документов и только потом решайте вопрос с исправлением учёта и уточнёнными декларациями.

• Укажите цену за весь срок или цену каждого месяца пользования.
• Отдельно укажите даты платежей и сумму задолженности, которая переносится.
• Подпишите акт передачи в день, когда арендатор получил доступ к помещению.
• Сверьте график, акты, счета-фактуры и назначение платежей: они должны рассказывать одну историю.

Бухучёт по ФСБУ 25/2018: налоговый ноль и бухгалтерский ноль редко совпадают

В бухучёте арендатора отсутствие платежа само по себе не означает отсутствие расхода. По общему правилу ФСБУ 25/2018 на дату предоставления предмета аренды признаются право пользования активом и обязательство по аренде. Обязательство оценивают как приведённую стоимость будущих арендных платежей; далее возникают амортизация права пользования и проценты по обязательству. Поэтому при отсрочке платежей расход в отчётности может быть уже в первом месяце, хотя расчётный счёт пока не трогали.

Малое ООО вправе проверить исключения, но не придумывать их. Арендатор может не признавать право пользования активом и обязательство при краткосрочной аренде — не более 12 месяцев на дату предоставления — или при аренде предмета низкой стоимости, если условия стандарта и учётная политика это позволяют. Тогда платежи признаются расходом равномерно в течение срока аренды или другим систематическим способом. Каникулы сами по себе таким исключением не являются.

У арендодателя сначала определяют вид аренды. При операционной аренде предмет остаётся в его учёте, а арендные платежи признаются доходом равномерно в течение срока аренды, если иной систематический способ не лучше отражает получение выгод. Это особенно важно при отсрочке: налоговый график и бухгалтерское распределение иногда расходятся. При финансовой аренде ФСБУ 25/2018 требует учёта чистой инвестиции в аренду — переносить проводки от обычной аренды туда нельзя.

Для настоящего безвозмездного периода ФСБУ 25/2018 не отменяет налоговый доход арендатора по статье 250 НК РФ. Бухгалтерский и налоговый учёт здесь решают разные задачи. Я советую сразу сделать отдельный регистр временных разниц, а не пытаться заставить оба учёта выглядеть одинаково.

• Определите срок аренды и применимость исключений ФСБУ 25/2018.
• Рассчитайте приведённую стоимость будущих платежей, если признаёте обязательство.
• Разведите бухгалтерскую амортизацию, проценты и налоговый расход по аренде.
• Проверьте, что учётная политика не противоречит выбранному способу.

Два разбора, в которых обычно узнают собственный договор

Разберём ООО «Ромашка» на УСН 15 процентов. Компания получила офис на 12 месяцев с 1 января. В договоре сказано: «Январь—март помещение предоставляется безвозмездно для ремонта; с апреля по декабрь — 120 000 рублей в месяц». Бухгалтер хотел поделить 1 080 000 рублей будущих платежей на 12 и списывать по 90 000 рублей ежемесячно. Нельзя: за январь—март не было оплаты, а значит, нет расхода по пункту 2 статьи 346.17 НК РФ. Хуже другое: текст прямо подтверждает безвозмездность.

Рыночная аренда аналогичного офиса — 120 000 рублей в месяц. «Ромашка» включает в доход УСН стоимость права пользования за три месяца — 360 000 рублей, подтверждает её подборкой сопоставимых объектов и не отражает арендный расход. С апреля расходы по 120 000 рублей попадают в КУДиР только после оплаты. Итог не самый приятный, но понятный. Если целью была отсрочка, договор следовало до передачи помещения сформулировать иначе: начислять аренду с января, а платежи за первые три месяца перенести.

Теперь ООО «Вектор» на ОСНО. Оно берёт склад на год. Стороны хотят дать время на логистический запуск и записывают общую цену аренды 2 400 000 рублей без НДС: 200 000 рублей начисляется за каждый месяц пользования. Первые три ежемесячных платежа переносятся и уплачиваются равными частями с апреля по декабрь. Здесь нет бесплатного права: у «Вектора» с января возникает арендный расход и задолженность, у арендодателя — выручка от аренды и НДС за январь. В 2026 году НДС с январской стоимости 200 000 рублей составит 44 000 рублей по ставке 22 процента.

Где ошибаются? Бухгалтер «Вектора» иногда видит отсутствие январского платежа и ставит в учёте ноль. Это ломает договорную логику. Правильно признать январскую аренду и НДС, а оплату показать позже. Если стороны не готовы к долгу и начислениям в первые три месяца, значит, это не отсрочка. Значит, надо признать настоящие каникулы и посчитать их налоговые последствия, а не играть в слова.

• «Ромашка»: бесплатные месяцы — рыночный доход у арендатора, расхода по аренде нет.
• «Вектор»: отсрочка платежа — обычные начисления с первого месяца и задолженность до оплаты.
• В обоих случаях акт передачи и договор важнее внутренней таблицы бухгалтера.
• Ремонт становится платой только при прямом условии о его стоимости и зачёте.

Частые вопросы