Налог на имущество ООО: проверяем кадастровый перечень

УСН — не пропуск в кадастровом вопросе

Пункт 2 статьи 346.11 НК РФ освобождает организацию на УСН от налога на имущество, но сразу оставляет исключение: объекты, для которых база определяется как кадастровая стоимость по статье 378.2 НК РФ. Поэтому вопрос «мы на УСН, надо ли платить?» поставлен неверно. Сначала выясняем, как облагается конкретная недвижимость; режим — уже второй шаг.

Под риск чаще попадают офисные и торговые помещения, помещения в административно-деловых и торговых центрах, отдельные нежилые объекты для офисов, торговли, общепита и бытового обслуживания. Но я не советую решать по вывеске или по словам «нежилое помещение» в выписке. Регион формирует перечень, и именно он превращает общую норму в обязанность по конкретному объекту.

В практике ошибка почти всегда бытовая, а не сложная юридическая: помещение купили, сдали в аренду или выделили из большого объекта, а бухгалтерский календарь остался прежним. Потом сообщение ФНС воспринимают как неожиданность. На деле неожиданностью была только пропущенная январская проверка.

• Возьмите кадастровый номер из актуальной выписки ЕГРН.
• Откройте перечень именно своего региона и именно за нужный год.
• Проверьте региональный закон: ставку, льготы и наличие авансов.

Проверяйте номер, а не похожий адрес

Перечень утверждает уполномоченный орган субъекта РФ; его обязаны разместить на официальном сайте и направить в налоговые органы — пункт 7 статьи 378.2 НК РФ. У регионов это устроено без единого стандарта: иногда удобный поиск, иногда приложение к постановлению на сотни строк. Неприятно, но решаемо. Ищите полный кадастровый номер, а не улицу и номер дома.

Соберите мини-досье по каждому объекту: выписку ЕГРН, файл перечня и страницу его публикации, региональный закон о налоге, сведения о кадастровой стоимости. Это не бюрократическое хобби. Через год файл могут заменить, адрес — переименовать, а вам потребуется доказать, на чём строился расчёт.

По общему правилу берут кадастровую стоимость, внесённую в ЕГРН и подлежащую применению с 1 января соответствующего года, — пункт 2 статьи 375 НК РФ. Рыночная цена из договора, оценка для банка и старая стоимость в учётной программе здесь не подходят. У нового объекта есть особенности, а при возникновении или прекращении права в течение года применяется коэффициент полных месяцев владения по пункту 5 статьи 382 НК РФ.

Самая мутная зона — несовпадение объектов: в перечне здание, у вас помещение; объект разделили; номер изменился. Не выбирайте удобный ответ. Сопоставьте текст перечня, свежие сведения ЕГРН и историю кадастрового учёта. Если сомнение не снялось, зафиксируйте письменный запрос в региональный орган или инспекцию.

Разбор: ООО «Ромашка» пропустило офис из-за УСН

Допустим, ООО «Ромашка» применяет УСН «доходы минус расходы» и владеет офисом площадью 86 кв. м. В выписке написано «нежилое помещение», поэтому бухгалтер не включал налог на имущество в план. В январе 2026 года компания решила сдать часть офиса и заодно проверить документы. Это вполне узнаваемая ситуация: именно сделка с помещением часто заставляет впервые открыть перечень.

Сначала берут выписку: кадастровая стоимость, применяемая на 1 января 2026 года, — 12 400 000 рублей. Затем находят региональный перечень на 2026 год. В нём указан именно кадастровый номер помещения. Значит, для объекта работает кадастровая база, а исключение из пункта 2 статьи 346.11 НК РФ перестаёт быть исключением из внимания: налог платить нужно.

Предположим, регион установил ставку 2%. Она не является общей ставкой для всей страны: статьёй 380 НК РФ установлены пределы, а конкретную ставку определяет субъект. Расчёт в учебном примере: 12 400 000 × 2% = 248 000 рублей за год. Нельзя уменьшить эту сумму вдвое только потому, что половину площади сдаёт арендатор: если помещение уже попало в перечень как самостоятельный объект, налоговая база не делится на «рабочую» и «арендную» части.

Дальше «Ромашка» не переносит вывод на прошлое задним числом без проверки. Поднимают перечни за каждый прошлый год, ставки, даты права и исполнение обязанностей. Перечень 2026 года не доказывает обязанность за 2025-й. Если обнаружена недоимка, считают её по периодам, корректируют представленные документы там, где это требуется, уплачивают налог и пени. Ждать, пока инспекция всё посчитает сама, — плохая стратегия: контролировать исходные данные легче до требования.

Сроки 2026 года: декларации нет, ответственность есть

По объектам, облагаемым от кадастровой стоимости, декларацию по налогу на имущество организаций не представляют — пункт 6 статьи 386 НК РФ. На этом месте многие расслабляются преждевременно. Отсутствие декларации означает не отмену налога, а другой порядок контроля: организация рассчитывает сумму сама, платит её через ЕНС, а ФНС затем направляет сообщение об исчисленной сумме для сверки.

По общему правилу годовой налог уплачивается не позднее 28 февраля следующего года, а авансы — не позднее 28-го числа месяца, следующего за отчётным периодом, если регион их установил; это пункт 1 статьи 383 НК РФ. Налоговый период — год. Отчётные периоды — первый квартал, полугодие и девять месяцев, но закон субъекта может их не устанавливать, тогда авансов не будет (статья 379 НК РФ). В 2026 году обычные даты авансов — 28 апреля, 28 июля и 28 октября. Годовой срок за 2026 год приходится на 1 марта 2027 года: 28 февраля — воскресенье, поэтому действует перенос по статье 6.1 НК РФ.

Уведомление об исчисленных суммах — отдельная задача. По общему правилу его представляют не позднее 25-го числа месяца, в котором установлен срок уплаты, а по годовому налогу — не позднее 25 февраля следующего года (пункт 9 статьи 58 НК РФ). Я советую в календаре разнести уведомление и платёж по разным строкам. Так меньше шансов перепутать «декларации нет» с «ничего отправлять не надо».

При недоплате из-за ошибки начисляются пени по статье 75 НК РФ. Штраф за неуплату или неполную уплату вследствие занижения базы, иного неправильного исчисления либо других неправомерных действий составляет 20% от неуплаченной суммы, а при умышленном деянии — 40% (ст. 122 НК РФ). Риск не надо драматизировать, но и успокаивать себя отсутствием декларации не стоит.

• До 25-го числа — уведомление, если оно требуется.
• До 28-го числа — налог или аванс через ЕНС.
• До 25 февраля следующего года — годовое уведомление.
• До 28 февраля следующего года — годовой налог с переносом срока при выходном.

Разбор со сменой собственника и мой январский алгоритм

Допустим, ООО «Вектор» купило магазин 12 июля 2026 года. Его кадастровая стоимость — 9 000 000 рублей, номер есть в региональном перечне, региональная ставка — 1,5%. При регистрации права до 15-го числа месяц учитывается полностью. С июля по декабрь получается шесть полных месяцев владения.

Расчёт будет таким: 9 000 000 × 1,5% × 6/12 = 67 500 рублей. Если бы право зарегистрировали 20 июля, июль не вошёл бы в коэффициент: пять двенадцатых, или 56 250 рублей. Эта разница возникает не из бухгалтерской магии, а из правила пункта 5 статьи 382 НК РФ. Поэтому дата регистрации права должна попадать в расчёт, а не лежать только в папке юриста.

Мой рабочий порядок скучен, зато надёжен. В январе я открыла бы по каждому объекту одну таблицу: номер, включение в перечень, стоимость, ставка, льгота, дата права, авансы и документы-основания. Объект найден — проверяем ставку и начисляем. Не найден — сохраняем доказательство проверки. Объект спорный — не строим защиту на разговоре по телефону, а запрашиваем письменную позицию.

Кадастровую стоимость можно оспаривать, но это отдельная работа. Пока действует имеющееся значение, я бы не советовала просто прекращать уплату. Сначала закрыть текущий срок и понятный расчёт, затем решать, есть ли смысл спорить с оценкой. Это тот случай, когда спокойная рутинная проверка дешевле красивой, но рискованной уверенности.

Частые вопросы