ООО покупает здание и землю у физлица в рассрочку: кто платит НДФЛ и когда возникают налоги

Ольга Семёнова· ·Налоги и бухучёт при сделках ООО с недвижимостью·~8 мин чтения
ООО покупает здание и землю у физлица в рассрочку: кто платит НДФЛ и когда возникают налоги — иллюстрация

Первый платёж физлицу часто запускает у бухгалтера не тот процесс: вместо проверки перехода права и режима налога на имущество он пытается удержать НДФЛ. Я бы начала с другого. Рассрочка не создаёт один общий «налоговый момент»: у НДФЛ продавца, земельного налога и налога на имущество ООО разные основания и даты. Разложу сделку так, чтобы частичные платежи не сбили вас с курса.

НДФЛ с цены здания и участка ООО обычно не удерживает

Скажу прямо: если гражданин продаёт принадлежащие ему здание и участок, ООО не удерживает НДФЛ ни с первого взноса, ни с последнего. Организация не становится налоговым агентом по доходу от продажи имущества. НДФЛ считает, декларирует и платит сам продавец. Это специальное правило подпункта 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ; оно имеет приоритет над привычной бухгалтерской реакцией «деньги физлицу — удерживаем налог».

Рассрочка этого правила не отменяет. Для продавца доход возникает по мере фактического поступления денег: пришёл очередной платёж — возник доход в этой части. Если платежи попали в разные календарные годы, продавец учитывает их в соответствующих годах. Его обязанность — при наличии облагаемого дохода подать 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года и заплатить налог не позднее 15 июля. Но это не превращает покупателя в его налогового агента.

На практике бухгалтеры иногда удерживают НДФЛ «на всякий случай». Получается не страховка, а новая проблема: ООО перечисляет продавцу меньше договорной цены без законного основания. Продавец вправе потребовать недоплату, а компания получает спор по договору. Налоговая от такого удержания тоже не становится счастливее: вы отразили в расчёте 6-НДФЛ доход, по которому агентом не были.

Есть важная граница. Вывод относится к цене именно продаваемой недвижимости, принадлежащей физлицу. Если договором отдельно предусмотрены аренда до передачи, услуги, компенсация работ или проценты, каждую выплату проверяем отдельно. Нельзя приклеить к услугам ярлык «продажа здания» и надеяться, что специальное правило автоматически прикроет всё.

Моя позиция простая: не пытайтесь рассчитать НДФЛ за продавца. В типовой купле-продаже недвижимости это его личная обязанность, а не обязанность ООО.

Разберём на примере: ООО «Ромашка» и «безопасное» удержание

Допустим, ООО «Ромашка» покупает у гражданина производственное здание за 18 000 000 рублей и земельный участок за 6 000 000 рублей. В день подписания договора компания платит 4 000 000 рублей, затем перечисляет по 2 000 000 рублей ежемесячно. Право на оба объекта зарегистрировано за ООО сразу после сделки; оставшуюся цену обеспечивает залог в силу закона. Это обычная рассрочка, а не ситуация, в которой имущество «приобретается кусочками».

Бухгалтер собирается удержать НДФЛ из первого платежа: «Иначе ведь организация выплатит доход физлицу». Здесь и происходит ошибка. «Ромашка» перечисляет продавцу не всю договорную сумму, а уменьшенную на налог, который удерживать не должна. В результате у продавца возникает претензия по оплате, а у бухгалтерии — лишняя операция по НДФЛ и искажённый 6-НДФЛ.

Правильный ход другой. «Ромашка» платит 4 000 000 рублей полностью, затем исполняет график. Продавец сам решает вопрос об освобождении дохода при сроке владения, вычетах и подтверждённых расходах; ООО в это не вмешивается. Если четыре платежа поступили продавцу в 2026 году, а остальные — в 2027-м, он учитывает их в декларациях за разные годы. Для покупателя это никак не меняет размер обязательства перед продавцом.

А вот земельный налог у «Ромашки» начинается не с четвёртого или двенадцатого платежа. Его запускает возникшее право на участок. Это тот случай, когда слово «рассрочка» звучит успокаивающе, а календарь имущественных налогов уже идёт.

НДФЛ продавца и долг ООО перед продавцом — две разные истории. Их не нужно пытаться свести одним удержанием.
ООО покупает здание и землю у физлица в рассрочку: кто платит НДФЛ и когда возникают налоги — схема действий
Схема: ООО покупает здание и землю у физлица в рассрочку: кто платит НДФЛ и когда возникают налоги

По земле ориентир — зарегистрированное право, а не передаточный акт и не полный расчёт

Земельный налог платит организация, которой участок принадлежит на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. При обычной покупке право собственности на недвижимость возникает с государственной регистрацией. Поэтому для участка я прежде всего открываю выписку ЕГРН и смотрю дату регистрации права ООО. Подписанный договор, выданные ключи и аванс сами по себе плательщика земельного налога не меняют.

Налог считают с учётом полных месяцев владения. Если право зарегистрировано до 15-го числа месяца включительно, этот месяц принимают за полный. Если после 15-го — не принимают. Это правило пункта 7 статьи 396 НК РФ. Один день здесь действительно может изменить расчёт за год, и никакой магии нет: просто проверьте дату записи в ЕГРН до того, как закроете квартал.

Разберём коротко на цифрах. ООО «Вектор» приобрело участок с кадастровой стоимостью 10 000 000 рублей. Право зарегистрировано 12 марта 2026 года. Муниципальная ставка в примере — 1%. Для годового расчёта у компании десять полных месяцев владения: с марта по декабрь. Налог до уменьшения на авансы составит 83 333,33 рубля: 10 000 000 × 1% × 10/12. Если бы регистрация произошла 16 марта, март не вошёл бы, и коэффициент был бы 9/12. Ставка условная: фактическую обязательно берите из местного нормативного акта.

До 2027 года ООО само исчисляет земельный налог и авансы, если местные власти не освободили соответствующую категорию плательщиков от авансов. За 2026 год налог нужно уплатить не позднее 28 февраля 2027 года; поскольку это воскресенье, срок переносится на 1 марта 2027 года. С 2027 года меняется порядок: налоговые органы будут исчислять земельный налог и авансы, а для организаций вводится уплата без уведомлений об исчисленных суммах. Это изменение не отменяет вашей обязанности вовремя проверить данные ЕГРН и сообщение инспекции.

Для земли первичен ЕГРН. Передаточный акт важен для сделки и бухучёта, но он не заменяет зарегистрированное право при определении плательщика земельного налога.

Со зданием сначала определяем базу: кадастровая стоимость или бухгалтерский баланс

У здания нет универсального ответа «налог возник с регистрации». Сначала выясняем, по какой базе объект облагается. Если регион включил его в перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, работает кадастровый режим. Если в перечне здания нет, для российской организации в общем случае действует среднегодовая стоимость; объект облагается, когда он учитывается на балансе как основное средство по правилам бухучёта.

В кадастровом режиме важен статус собственника: объект недвижимости должен принадлежать организации на праве собственности либо хозяйственного ведения. При переходе права в течение года применяют коэффициент полных месяцев из пункта 5 статьи 382 НК РФ, с тем же правилом 15-го числа. Рассрочка не создаёт отсрочку. Если право перешло, а объект попал в региональный перечень, прятать его за дебиторским или расчётным счётом бессмысленно.

При среднегодовой базе вопрос другой: когда здание признано основным средством. По ФСБУ 6/2020 актив признают основным средством, если он предназначен для использования в обычной деятельности, управлении либо предоставления за плату, рассчитан на использование более 12 месяцев, будет приносить экономические выгоды и его стоимость можно надёжно определить. Полная оплата не названа среди этих условий. Поэтому я не жду последнего взноса, если ООО получило здание, контролирует его и может использовать.

Это место любят усложнять фразой «а право ещё сохраняется за продавцом до полной оплаты». Договоры действительно бывают разными. Если объект не передан, им нельзя пользоваться или ООО не получило контроль над ним, дату признания нельзя назначать на глаз. Но и просто оставить готовое к работе здание вне основных средств потому, что долг ещё не погашен, — плохая идея. Сделайте бухгалтерскую справку: дата передачи, условия перехода права, готовность к использованию, вывод о признании. Такой документ намного убедительнее объяснения «мы думали, что рассрочка всё переносит».

Я считаю правильным ставить здание на баланс тогда, когда выполнены критерии ФСБУ 6/2020, а не когда продавец получил последний рубль. Рассрочка — это способ финансирования, не причина делать вид, будто у ООО нет актива.

Второй пример: «Вектор» получил офис, но решил ждать последнего платежа

Продолжим историю ООО «Вектор». Компания купила офисное здание за 30 000 000 рублей и участок за 10 000 000 рублей. Право на оба объекта зарегистрировано 12 марта 2026 года. По акту здание передали 20 марта, а с 1 апреля в нём работает администрация. Рассрочка рассчитана на 18 месяцев. Бухгалтер предлагает признать недвижимость только после последнего платежа — в сентябре 2027 года.

По земле ошибка очевидна: право зарегистрировано 12 марта, значит март входит в расчёт земельного налога как полный месяц. Для здания бухгалтер сначала проверяет перечень. Если здание включено в него как кадастровый объект, обязательство уже связано с зарегистрированным правом и рассчитывается по кадастровой стоимости с коэффициентом владения. Если объекта в перечне нет, смотрим бухгалтерскую картину.

В нашем примере 1 апреля «Вектор» уже использует готовое здание для управления компанией. Его стоимость определена договором, экономические выгоды очевидны, срок использования превышает год. Значит, критерии ФСБУ 6/2020 выполнены, и здание нельзя держать за бортом основных средств до осени 2027 года. При среднегодовой базе оно попадёт в расчёт налога через стоимость объекта на даты, предусмотренные статьёй 376 НК РФ.

Чем заканчивается правильный разбор? «Вектор» не удерживает НДФЛ из 40 000 000 рублей цены недвижимости. Он с марта ведёт земельный налог, а с момента признания здания контролирует налог на имущество либо по кадастровому, либо по среднегодовому режиму. И только после этого бухгалтер спокойно ведёт график расчётов с продавцом. Вот так сделку и надо раскладывать: по юридическим фактам, а не по одному слову в названии договора.

Самая дорогая ошибка в этой сделке — не пропущенный НДФЛ, а неотражённая недвижимость. НДФЛ продавец считает сам; имущественные налоги ООО инспекция увидит по данным Росреестра и отчётности.

Мой рабочий порядок до первого платежа

Я бы не тратила первый час на проводки. Сначала прочитала бы четыре положения договора: когда передаётся объект, когда переходит право собственности, сохраняет ли продавец право до полной оплаты и есть ли отдельные выплаты помимо цены. Затем сверила бы выписку ЕГРН по каждому объекту. Здание и земля — не единый налоговый объект, даже если продаются одним договором и за одну общую сумму.

Следующим шагом составьте одну карту дат: платежи, передача, регистрация права на землю, начало фактического использования здания, признание основного средства. Это очень приземлённая вещь, но именно её обычно нет. У юриста лежит договор, у директора — ключи, у бухгалтера — платёжка, и каждый уверен, что всё уже учтено. Потом в декабре оказывается, что даты между собой даже не разговаривали.

После этого проверяем местный акт по земле и региональный закон с перечнем по имуществу. Федеральный НК РФ задаёт рамку, но не заменяет конкретную ставку, льготу и решение об авансах. На этих проверках экономить не стоит. А вот консультировать продавца по его вычету и сроку владения я бы не стала: для вашей налоговой обязанности это лишняя работа.

Если уже получили сообщение ФНС с суммой земельного налога или налога на имущество, не откладывайте сверку. При несогласии организация может представить пояснения и документы в течение десяти дней со дня получения сообщения. Эта возможность нужна не для спора ради спора, а для обычных ошибок в датах права, кадастровых данных и характеристиках объекта.

Приоритет такой: сначала право на землю и режим налога по зданию, потом бухучёт объекта, и только затем технические проводки. НДФЛ с цены продажи в обычной сделке не должен занимать у вас первое место.

Как это было у моего клиента: ООО «Северный склад» купило базу в рассрочку

ООО «Северный склад» мы взяли на обслуживание в марте. Компания купила у физлица небольшой склад с участком: здание — за 8 400 000 рублей, земля — за 2 100 000 рублей. По договору продавцу платили 3 000 000 рублей сразу, а оставшиеся 7 500 000 рублей — равными платежами до декабря следующего года. Директор был уверен, что с каждого перевода нужно удерживать НДФЛ, иначе «налоговая обязательно спросит».

Первое, что я проверила, — сам договор, выписку ЕГРН, акт приёма-передачи и статус продавца. Продавец был обычным физлицом, а продавал именно принадлежащие ему здание и участок, не услуги и не товар в рамках предпринимательства. В такой ситуации ООО обычно не является налоговым агентом по НДФЛ с дохода от продажи недвижимости: продавец сам при необходимости декларирует доход и рассчитывает налог. Мы перечисляли платежи в полной сумме, без удержания НДФЛ, а в назначении платежа аккуратно указывали номер договора и часть цены объекта.

Дальше я отдельно разложила налоги по объектам. Право собственности на землю зарегистрировали 18 апреля, поэтому именно эту дату мы взяли как ориентир для земельного налога, а не дату акта от 29 марта и не дату последнего платежа. По зданию я запросила сведения о кадастровой стоимости и проверила региональные правила: для этого склада налог считался по среднегодовой бухгалтерской стоимости, поэтому объект поставили на учёт после принятия к бухучёту и начали учитывать в расчётах налога на имущество в установленном порядке.

Чтобы не запутаться к концу года, мы сделали отдельную папку сделки: договор рассрочки, график платежей, акт, выписки ЕГРН, документы по регистрации и карточки учёта здания и земли. Я также предупредила директора: рассрочка влияет на расчёты с продавцом, но сама по себе не даёт права ждать последнего платежа с постановкой недвижимости на учёт и налогами. В итоге компания вовремя включила землю и здание в свои расчёты, а продавцу перечислила всю договорную цену без лишнего удержания.

Не привязывайте налоги на недвижимость к последнему платежу: сначала смотрим регистрацию права и правила для конкретного объекта.

Названия компаний в разборе условные: данные клиентов я не раскрываю.

Частые вопросы

Нужно ли удерживать НДФЛ из каждого платежа физлицу по рассрочке?

Нет, если платёж является ценой за принадлежащие физлицу здание или землю. Доход от продажи имущества физлицо декларирует и облагает НДФЛ самостоятельно.

С какой даты ООО платит земельный налог?

С даты возникновения права на участок; при покупке ориентируйтесь на государственную регистрацию права. Для расчёта применяется правило полного месяца: регистрация до 15-го числа включает месяц, после 15-го — нет.

Можно ли поставить здание на баланс после полной оплаты?

Не стоит, если ООО уже получило и использует готовое здание, а критерии ФСБУ 6/2020 выполнены. Полная оплата не является критерием признания основного средства.

Как узнать, облагается ли здание по кадастровой стоимости?

Проверьте перечень объектов, утверждённый субъектом РФ на соответствующий год, и региональный закон о налоге на имущество. Если объекта в перечне нет, обычно применяется среднегодовая бухгалтерская стоимость.

На что опираемся