Покупка коммерческой недвижимости у физлица: что проверить ООО

НДФЛ продавца: не удерживайте чужой налог

Если гражданин продаёт принадлежащее ему помещение, ООО-покупатель не признаётся налоговым агентом по НДФЛ. Это не позиция «на свой страх и риск», а прямое следствие НК РФ: доходы от продажи имущества собственник исчисляет и декларирует самостоятельно. Общая агентская обязанность организации из статьи 226 НК РФ на такие выплаты не распространяется, поскольку для них установлен специальный порядок статьи 228 НК РФ.

Значит, покупатель перечисляет продавцу всю договорную цену. Не вычитает из неё НДФЛ, не платит его за гражданина и не показывает эту выплату в 6-НДФЛ. Я часто вижу обратное в проектах договоров: бухгалтер закладывает удержание «потому что платит организация». Логика понятна, но здесь она неверна. В результате продавец недополучает цену, а у ООО появляется не нужная закону операция.

У продавца НДФЛ при этом вполне может возникнуть. Если объект продан до истечения минимального срока владения, для расчёта его личного налога действует кадастровое правило: доход не может быть ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, если регион не уменьшил коэффициент. Но это расчёт продавца, а не обязательная минимальная цена для ООО. Не нужно превращать личный налог гражданина в свою бухгалтерскую проблему.

• В договоре указывайте полную цену, подлежащую перечислению продавцу.
• В платёжном поручении пишите: «Оплата по договору купли-продажи недвижимости».
• Не удерживайте НДФЛ и не включайте выплату в 6-НДФЛ, если это именно продажа имущества собственником.

Статус продавца важнее формулировки «физическое лицо»

ИП тоже физическое лицо. Поэтому одного названия стороны в договоре недостаточно. Если предприниматель продаёт коммерческий объект в рамках бизнеса, нужно установить его налоговый режим и статус по НДС на дату сделки. Для обычного гражданина НДС в цене нет, счёта-фактуры от него быть не может и вычета у покупателя не возникает.

В 2026 году вопрос особенно чувствительный. Предприниматели на УСН в общем случае признаются плательщиками НДС, но освобождаются от обязанностей по его исчислению и уплате, если их доходы не превысили установленный лимит. С 1 января 2026 года этот лимит составляет 20 млн рублей. Если лимит превышен, продавец может применять общеустановленные ставки НДС либо специальные ставки в случаях, предусмотренных статьёй 164 НК РФ. Поэтому фраза продавца «я на упрощёнке, НДС у меня нет» больше не является достаточным ответом.

Я советую не угадывать по объявлению и не переписывать в договор привычное «в том числе НДС». Запросите выписку из ЕГРИП, письмо продавца о его режиме и НДС-статусе, а при заявленном НДС — документы, подтверждающие корректное оформление сделки. НДС не возникает от того, что стороны захотели получить вычет. Это не приз в лотерее и не игрушка, которую можно найти внутри договорной цены.

• Проверьте актуальную запись о продавце в ЕГРИП.
• Запросите письменное подтверждение режима налогообложения и НДС-статуса на дату реализации.
• Если НДС предъявляется, зафиксируйте в договоре цену без налога, ставку и сумму НДС либо понятную формулу расчёта.
• Если продавец не исчисляет НДС, пишите «НДС не облагается» с указанием основания, известного сторонам.

Цена объекта: кадастр проверяем, но не подчиняем ему договор

Правило 70% кадастровой стоимости адресовано продавцу для его НДФЛ. Для покупателя-ООО оно не устанавливает минимальную цену помещения и не создаёт обязанность доплачивать налог при покупке дешевле. Договорная цена недвижимости определяется соглашением сторон; цена для такого договора — существенное условие.

Но я бы всё равно обязательно проверила кадастровую стоимость и не ограничилась ею. Она помогает заметить странность, но сама по себе не доказывает рыночность. У коммерческого помещения может быть плохая электрика, аварийный фасад, неудобный вход, долгосрочная аренда, ипотека или, наоборот, редкая локация. Кадастровая цифра всех этих обстоятельств нередко не видит.

Если цена заметно ниже или выше рынка, особенно при сделке с директором, участником или связанным с ними лицом, соберите её историю. Отчёт оценщика — сильный вариант. Альтернатива или дополнение: подборка аналогов, акт осмотра, фотографии, смета необходимого ремонта, сведения об обременениях, служебная записка с объяснением цены. Это не бюрократия ради красивой папки. Это ответ на будущий простой вопрос: почему общество заплатило именно столько.

Риск здесь не в магическом несовпадении с кадастром. Риск появляется, если документы искажают реальную операцию или цена прикрывает вывод денег. Статья 54.1 НК РФ запрещает уменьшать налоговую базу через искажение сведений о фактах хозяйственной жизни. Честно оформленная покупка по обоснованной цене защищается куда лучше, чем формальная подгонка договора под 70% кадастра.

• Сверьте кадастровый номер, площадь, адрес, назначение и собственника по выписке ЕГРН.
• Проверьте аресты, ипотеку, аренду и иные зарегистрированные обременения.
• Зафиксируйте причины существенного отклонения от кадастра или аналогов.
• При заинтересованности или крупной сделке проверьте устав и корпоративное одобрение.

Разберём на примере: ООО «Ромашка» покупает магазин дешевле 70% кадастра

Допустим, ООО «Ромашка» на УСН «доходы минус расходы» покупает магазин у гражданина за 8 400 000 рублей. Кадастровая стоимость на 1 января года продажи — 13 000 000 рублей. Бухгалтер умножает кадастр на 70% и получает 9 100 000 рублей. Затем делает неверный вывод: заплатить меньше нельзя, иначе придётся удерживать НДФЛ или налоговая не признает стоимость объекта.

Правильная последовательность другая. «Ромашка» получает выписку ЕГРН: собственник совпадает с продавцом, запретов на регистрацию нет, характеристики в договоре совпадают с реестром. Дальше фиксирует осмотр. У помещения требуется замена электрики и восстановление фасада. К досье прикладывают отчёт оценщика с диапазоном рыночной цены 8,1–8,7 млн рублей, фотографии и смету. Продавец подтверждает, что не зарегистрирован как ИП и реализует личный объект.

ООО платит полные 8,4 млн рублей, НДФЛ не удерживает и 6-НДФЛ по этой сумме не сдаёт. Возможная обязанность продавца рассчитать НДФЛ исходя из кадастрового правила не меняет ни цену договора, ни статус покупателя. Для УСН «Ромашке» важно другое: стоимость основного средства признаётся после оплаты и ввода объекта в эксплуатацию, равными долями в течение налогового периода. Поэтому помимо платёжного поручения нужен акт ввода — без него списать всю сумму в день оплаты нельзя.

• 8 400 000 рублей — цена договора и выплата продавцу.
• 9 100 000 рублей — 70% кадастровой стоимости; показатель может быть важен продавцу для НДФЛ.
• Для расходов УСН нужны оплата и ввод объекта в эксплуатацию.

Какие документы собрать до оплаты

Главный документ — договор купли-продажи с точным описанием объекта: кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, цена, порядок расчётов, НДС-оговорка, срок передачи. Не оставляйте существенные вещи «на словах». Для недвижимости передача оформляется передаточным актом или иным документом о передаче. В акте я советую отразить состояние помещения, ключи, приборы учёта, показания счётчиков, видимые дефекты и переданные документы.

Нужно проверить не только ЕГРН. Посмотрите паспорт продавца, основание возникновения права, семейное положение и, при необходимости, нотариальное согласие супруга. Если действует представитель — доверенность, её срок и полномочия. Если объект в ипотеке — согласие залогодержателя и понятный порядок снятия обременения. Если собственников несколько, подписывать должны все либо представители с надлежащими полномочиями. Это не попытка бухгалтерии стать нотариусом. Просто спор о праве на недвижимость красивыми проводками не исправить.

Переход права на недвижимость требует государственной регистрации. Но для учёта важна и реальная готовность объекта к использованию. По ФСБУ 6/2020 он признаётся основным средством, если отвечает критериям стандарта, предназначен для использования более 12 месяцев и способен приносить экономические выгоды. Цена, регистрационные расходы и затраты на приведение объекта в состояние готовности обычно формируют капитальные вложения по ФСБУ 26/2020. Обычный текущий ремонт после ввода — уже не то же самое, что подготовка приобретённого помещения к работе.

Отдельно сохраните банковские документы. Платёжное поручение, выписка, документы по аккредитиву или эскроу показывают, что деньги действительно ушли тому, кому должны были уйти. Для наличных расчётов нужна расписка, но при недвижимости я предпочитаю безналичный расчёт: он надёжнее и для безопасности сделки, и для доказательства расходов.

• Актуальная выписка ЕГРН и документы, на основании которых продавец получил право.
• Договор с полной идентификацией объекта, ценой и условием о НДС.
• Передаточный акт и внутренний акт ввода в эксплуатацию.
• Документы о НДС-статусе продавца-ИП, если он зарегистрирован предпринимателем.
• Решение или протокол ООО, если сделка требует корпоративного одобрения.
• Платёжные документы и материалы, обосновывающие цену.

Второй пример: ООО «Вектор» едва не создало себе фиктивный вычет

ООО «Вектор» на ОСНО покупает склад за 12 000 000 рублей. В объявлении указан собственник «ИП Соколов», но в проекте договора продавец назван просто гражданином. Менеджер предлагает указать: «в том числе НДС 2 163 934,43 рубля» — так, чтобы сумма налога была рассчитана по ставке 22/122. Мотив привычный: «тогда примем НДС к вычету». На этом месте сделку надо остановить и проверить статус продавца.

Из документов видно, что ИП Соколов применяет УСН и в 2026 году освобождён от исполнения обязанностей плательщика НДС: его доход за 2025 год и доход текущего года не превышают лимит. Стороны корректируют договор: цена 12 млн рублей, НДС не облагается; продавец действует как ИП на УСН. «Вектор» не заявляет вычет, а учитывает стоимость объекта в капитальных вложениях. Оплата идёт на расчётный счёт ИП, а акт содержит кадастровый номер и детальное состояние склада.

Если бы «Вектор» оставил в договоре выделенный НДС и принял его к вычету без надлежащего счёта-фактуры от продавца, инспекция могла бы снять вычет. НДФЛ покупатель всё равно не удерживает: предприниматель самостоятельно исполняет свои налоговые обязанности. Порядок работы здесь всегда один: сначала устанавливаем статус и НДС, потом пишем цену и налоговую оговорку, а не наоборот.

• При продаже ИП на ОСНО с НДС согласуйте ставку, цену и комплект документов для вычета.
• При продаже ИП на УСН проверьте, освобождён ли он от НДС либо какую ставку применяет.
• При продаже обычным гражданином НДС и вычета у покупателя нет.

Мой рабочий порядок: четыре вопроса до проводок

Я бы не начинала покупку с проводок и расчёта амортизации. Сначала отвечаю на четыре вопроса: кому принадлежит объект и нет ли ограничений; в каком качестве продаёт человек; почему установлена именно эта цена; когда и каким документом помещение будет передано. После этого договор и учёт обычно складываются без фокусов.

Для ООО на ОСНО первоначальная стоимость амортизируемого имущества определяется как расходы на приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, пригодного для использования, кроме НДС и акцизов в предусмотренных НК РФ случаях. Земельные участки не амортизируются. Поэтому при покупке здания вместе с землёй, а также нескольких объектов одним договором, стоимость лучше разделить документально. На УСН действует специальный порядок расходов по статье 346.16 НК РФ, а не бухгалтерская амортизация.

Не тратьте силы на проверку того, подаст ли продавец личную декларацию и сколько НДФЛ он заплатит. Это не обязанность ООО. Лучше проверьте ЕГРН, полномочия, НДС-статус, акт и логику цены. Если цена выбивается из рынка или в сделке участвует директор, участник либо их родственник, я советую до подписания отдать договор и документы на точечную проверку. В таких сделках экономия на подготовке редко оказывается экономией.

• Проверить право продавца и обременения в ЕГРН.
• Установить: гражданин это или ИП, а при ИП — его НДС-статус.
• Обосновать цену и пройти корпоративное одобрение при необходимости.
• Подписать договор и подробный передаточный акт, обеспечить подтверждённый расчёт.
• Корректно принять объект к учёту и отделить расходы на подготовку от текущего ремонта.

Частые вопросы