Самозанятый сдаёт квартиру в субаренду: можно ли применять НПД и какие чеки выдавать

Ольга Семёнова· ·Самозанятость и НПД·~6 мин чтения
Самозанятый сдаёт квартиру в субаренду: можно ли применять НПД и какие чеки выдавать — иллюстрация

«Квартира не моя — значит, НПД нельзя?» С таким вопросом приходят регулярно. Я — Семёнова Ольга Владимировна, практикующий бухгалтер 12 лет, и здесь советую не придумывать себе запрет там, где его нет. Но и не путать разрешённый поднаём с попыткой спрятать выручку. Разберу рабочую схему, чеки и точки, на которых обычно спотыкаются.

Мой вывод: НПД при поднайме жилой квартиры применять можно

На 2026 год моя позиция однозначна: самозанятый вправе платить НПД с дохода от поднайма, то есть субаренды, жилой квартиры. В июле 2026 года ФНС прямо подтвердила эту возможность. Закон № 422-ФЗ исключает из объекта НПД доходы от передачи прав на недвижимость, но делает важное исключение — аренду (наём) жилых помещений. Требования, чтобы квартира обязательно принадлежала самозанятому, в норме нет.

Здесь важно не вырывать налоговую норму из гражданского права. ГК РФ разрешает нанимателю передать жильё в поднаём, но только с согласия наймодателя. Поэтому сама «чужая квартира» не является проблемой. Проблема начинается, когда человек сдаёт её вопреки договору с собственником и надеется, что чек из приложения «Мой налог» придаст сделке законность. Не придаст. Чек фиксирует доход для налога, а не выдаёт разрешение на распоряжение жильём.

У этой темы была путаница: в старых разъяснениях на региональных страницах ФНС встречалась противоположная рекомендация — НПД только при сдаче собственного жилья. Я бы не строила работу на такой публикации. Более поздняя официальная позиция ФНС прямо говорит о поднайме. Всё же сохраните договор и согласие собственника: при вопросах это будет гораздо убедительнее обсуждений из чатов.

Апартаменты, офис, машино-место и кладовая — не «почти квартира» для НПД. Смотрите назначение объекта в выписке ЕГРН: исключение Закона № 422-ФЗ относится именно к жилым помещениям.

Начинать надо не с объявления, а с договора с собственником

Сначала достаньте основной договор найма и прочитайте его без надежды на лучшее. Если там прямо запрещён поднаём — договаривайтесь с собственником о дополнительном соглашении. Если о нём просто не сказано — тоже получите согласие. Лучший вариант формулировки скучен, зато надёжен: наниматель вправе передавать квартиру в поднаём третьим лицам на срок, не превышающий срок основного договора. При желании собственника туда же добавляют обязанность сообщать данные жильца.

После этого заключается отдельный договор поднайма с тем, кто будет жить в квартире. Не нужно выдавать ему копию чужого договора как будто он автоматически стал его стороной. У вас собственная сделка: адрес и описание жилья, срок, ежемесячная плата, обеспечительный платёж, коммунальные расходы, показания счётчиков, мебель, основания удержания депозита и порядок возврата ключей. Акт передачи квартиры не формальность: он экономит массу разговоров в день выезда.

Важная деталь, о которой вспоминают слишком поздно: срок поднайма не может быть длиннее основного найма. Если собственник вправе прекратить договор при нарушении, поднаниматель не получает волшебной защиты от этого последствия. Поэтому не обещайте жильцу год проживания, имея с собственником договор на три месяца. Эта экономика плохо заканчивается даже без налоговой.

Если основной договор найма прекращён, прекращается и договор поднайма. Это прямо предусмотрено ГК РФ. В договоре с жильцом лучше написать об этом человеческим языком, а не прятать риск в мелком шрифте.
Самозанятый сдаёт квартиру в субаренду: можно ли применять НПД и какие чеки выдавать — схема действий
Схема: Самозанятый сдаёт квартиру в субаренду: можно ли применять НПД и какие чеки выдавать

Где чаще всего ошибаются: считают доходом только свою «маржу»

Самая дорогая ошибка в субаренде звучит очень логично: «Я получил 60 тысяч, 50 тысяч отдал собственнику, значит, заработал 10 тысяч». Для оценки бизнеса — пожалуйста, это действительно ваша маржа. Для НПД — нет. Налоговая база не уменьшается на расходы. Арендная плата собственнику, коммунальные услуги, ремонт, комиссия агрегатора — всё это не вычитается из дохода самозанятого.

Разберём на примере ИП Соколова. Он зарегистрирован плательщиком НПД, снял жилую квартиру за 48 000 рублей в месяц и получил в договоре разрешение на поднаём. Жильцу квартира передана за 62 000 рублей. Ещё 4 000 рублей жилец ежемесячно переводит Соколову как компенсацию коммунальных платежей по счётчикам. Соколов сначала хотел сформировать чек на 14 000 рублей — разницу между поступлениями и расходами. Так делать нельзя.

Его доход для НПД — 66 000 рублей: 62 000 рублей платы и 4 000 рублей, которые сначала получил он. Платёж собственнику 48 000 рублей и коммуналка 4 000 рублей базу не уменьшают. Если жильцом выступает обычное физлицо, НПД до применения остатка вычета составит 2 640 рублей: 4% от 66 000 рублей. После всех этих платежей у Соколова остаётся 11 360 рублей до прочих затрат. Вот эту цифру и надо видеть до старта, а не после первого месяца.

Иногда коммунальные услуги оплачивает жильцом напрямую управляющей организации. Тогда деньги через самозанятого не проходят и в его чек не попадают. Но если жилец перечисляет их вам, а вы затем платите УК, назвать перевод «чужими деньгами» не получится. Я бы не усложняла схему искусственно: установите понятную цену и заранее посчитайте НПД с полной суммы поступлений.

НПД — режим с низкой ставкой, но не режим «доходы минус расходы». Если в модели остаётся слишком мало после налога с полной суммы, менять надо цену или режим работы, а не содержание чека.

Какие чеки выдавать жильцу и организации

Чек формирует тот, кто получил плату по договору поднайма. То есть вы, самозанятый, а не собственник квартиры. В чеке указывайте реальное содержание операции: например, «поднаём жилого помещения за октябрь 2026 года». Не пишите «консультация» или «услуги» на всякий случай. Неопределённость никого не защищает, зато вызывает лишние вопросы у бухгалтера организации и при проверке документов.

Если жильё снимает физическое лицо и платит вам наличными, картой или переводом, чек надо сформировать и передать при расчёте. Ставка НПД — 4%. Если договор и оплату оформляет ООО либо ИП, выберите покупателя «юридическое лицо или ИП», внесите его ИНН и примените ставку 6%. При безналичном расчёте с организацией или ИП закон разрешает сформировать чек не позднее 9-го числа следующего месяца. Я советую не пользоваться этим запасом как привычкой: деньги пришли — чек создан. Так меньше хвостов и исправлений.

Обеспечительный платёж — отдельная история. Пока он по договору возвратный и служит обеспечением обязательств, это не оплата проживания, чек НПД на него не формируют. Но если депозит зачли за последний месяц, он превратился в оплату — сформируйте чек на зачтённую сумму. Если удерживаете деньги из-за ущерба, сначала разберитесь в основании удержания и оформите документы о повреждениях. Называть любое удержание «доходом от аренды» автоматически я бы не стала.

Ошибочный чек не надо оставлять «до выяснения». Его аннулируют и формируют новый, корректный. Например, если компания платила за проживание сотрудника, а чек был создан на физлицо, это неверно: покупатель — компания, а не работник, который фактически ночует в квартире.

Чек НПД не заменяет ни договор, ни акт. Он подтверждает расчёт для налога; право на поднаём и состояние квартиры подтверждают совершенно другие бумаги.

Разберём ситуацию с корпоративной арендой

Допустим, ООО «Тёплый дом» снимает у самозанятой квартиру для приезжего специалиста. По договору поднайма общество перечисляет 80 000 рублей в месяц, а работник только проживает в квартире. У самозанятой есть и договор с собственником, и согласие на поднаём. В первый месяц она выбрала в приложении покупателя «физическое лицо» — ведь живёт же конкретный человек. Это типичная, но неправильная логика.

Покупатель здесь — ООО «Тёплый дом»: оно заключило договор и перечислило деньги. Следовательно, самозанятая должна аннулировать ошибочный чек и создать новый на ООО с его ИНН, на 80 000 рублей, с понятным периодом поднайма. Налог до применения вычета — 4 800 рублей, то есть 6% от 80 000 рублей. Чек при безналичном расчёте можно сформировать до 9-го числа следующего месяца, но лучше — в день поступления.

До подписания договора есть ещё одна проверка. НПД нельзя применять к доходам по гражданско-правовому договору от нынешнего работодателя и бывшего работодателя, если после увольнения прошло меньше двух лет. Если самозанятая год назад работала в ООО «Тёплый дом» по трудовому договору, чек НПД на это ООО проблему не решит: такой доход не является объектом НПД. Это надо обнаружить до первого платежа, а не после нескольких закрытых месяцев.

Компания часто запрашивает чек, чтобы подтвердить свой расход. Отправляйте его сразу с реквизитами договора: бухгалтерии не придётся разыскивать вас в конце месяца, а вам — объяснять задержку.

Лимит и три проверки перед первым платежом

Лимит НПД — 2,4 млн рублей за календарный год. Считать нужно все доходы, облагаемые НПД, а не только прибыль от этой квартиры. В примере Соколова в лимит идёт 66 000 рублей в месяц, а не его 14 000 рублей разницы. Если доходы превысили лимит, право на НПД утрачивается с даты превышения. У кого несколько объектов или есть ещё услуги, к этой точке можно прийти гораздо быстрее, чем кажется.

Второй приоритет — статус объекта. Ориентир — выписка ЕГРН, а не формулировка из объявления «уютные апартаменты». Если назначение нежилое, НПД для поступлений от его аренды не подходит. Третий — ваша настоящая роль. Если вы от своего имени заключаете договор поднайма, получаете деньги и отвечаете перед жильцом, это субаренда. Задним числом объявить себя агентом собственника, чтобы в доход попала только комиссия, — плохой план.

И последнее, на что можно не тратить силы: на поиск «идеального» названия услуги в чеке. Важнее разрешение собственника, реальная сумма поступления, правильный покупатель и своевременный чек. Налог по НПД инспекция рассчитывает по данным чеков, декларацию подавать не нужно. Уведомление приходит не позднее 12-го числа следующего месяца, а налог уплачивается не позднее 28-го числа. Простая дисциплина здесь надёжнее любой хитрой конструкции.

Если условия основной сделки уже нарушены или объект нежилой, не пытайтесь «исправить» ситуацию одним только чеком НПД. Сначала перестройте гражданско-правовую схему и выберите подходящий налоговый режим.

Как это было у моего клиента: субаренда квартиры для сотрудников без «налога с маржи»

Мы взяли на обслуживание самозанятую Марину, которая снимала у собственника однокомнатную квартиру за 48 000 рублей в месяц и сдавала её в поднаём ООО «Северный проект» для проживания сотрудника. Организация платила Марине 65 000 рублей ежемесячно, а она считала, что НПД нужно начислять только с 17 000 рублей разницы. Чек за первые два месяца она вообще не сформировала: деньги приходили переводом на карту.

Первое, что я проверила, — договор с собственником. В нём изначально не было прямого разрешения на поднаём, поэтому мы оформили дополнительное соглашение: собственник разрешил передавать квартиру в поднаём, сохранил требование использовать её только для проживания и указал срок до 31 декабря. Затем проверили договор Марины с ООО: в нём прописали адрес квартиры, срок проживания сотрудника, ежемесячную плату и то, что коммунальные платежи входят в эту сумму.

Я сразу предупредила Марину: для НПД её доход — все 65 000 рублей, полученные от организации, а не 17 000 рублей «чистой разницы». Плата собственнику в 48 000 рублей не уменьшает налоговую базу самозанятого. Поскольку заказчиком выступало ООО, ставка НПД составила 6%, то есть 3 900 рублей в месяц.

Мы сформировали чеки в приложении «Мой налог» на ООО «Северный проект» с его ИНН и указанием оплаты за наём жилого помещения. По безналичным поступлениям чек можно сформировать не позднее 9-го числа следующего месяца, но я предложила делать это в день поступления денег: так проще не пропустить срок и не путаться в платежах. По двум старым оплатам чеки оформили сразу после обнаружения ошибки, а дальше поставили Марине напоминание на дату ежемесячного платежа.

В итоге схема стала прозрачной: у собственника есть согласие на поднаём, у Марины — корректный договор с организацией и чеки на всю сумму поступлений. Отдельный счёт или акт для НПД не обязателен, но договор и подтверждение оплаты мы сохранили в папке клиента. Я также проверила, что годовой доход по НПД вместе с другими поступлениями Марины не приближается к лимиту 2,4 млн рублей.

В субаренде для НПД нельзя вычитать арендную плату собственнику: чек и налог считаются со всей суммы, которую перечислил жилец или организация.

Названия компаний в разборе условные: данные клиентов я не раскрываю.

Частые вопросы

Можно ли самозанятому сдавать в субаренду квартиру, которая ему не принадлежит?

Да, если это жилое помещение и собственник дал согласие на поднаём. ФНС в разъяснении от 15.07.2026 прямо подтвердила допустимость НПД при поднайме квартиры.

Нужно ли в чеке указывать только прибыль от субаренды?

Нет. Чек формируют на всю сумму, полученную от жильца. Расходы на собственника, коммунальные услуги и ремонт базу НПД не уменьшают.

Когда выдавать чек жильцу-физлицу?

При наличной или безналичной оплате от физлица — в момент расчёта. Передать чек можно в электронном виде, ссылкой, QR-кодом или на бумаге.

Как оформить чек, если жильё оплачивает ООО для работника?

Чек оформляют на ООО с его ИНН, а не на работника, который проживает в квартире. Ставка НПД — 6%; при безналичной оплате срок формирования — не позднее 9-го числа следующего месяца.

На что опираемся